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中古木造住宅を購入する時に気になる耐震性

木造住宅の耐震
平成28年6月3日公布の宅地建物取引業法改正、平成30年4月施工の「既存建物取引時の情報提供」により促進された既存住宅「建物状況調査」とは、建築物の劣化状況や不具合の有無について目視にて調査を実施するものです。

これは「既存住宅インスペクションガイドライン|PDF資料」における「一時的インスペクション」に該当します。耐震性については現地での調査ではなく「新耐震基準への適合性を確認できる書類」、例えば検査済証等の確認等を行うことになっています。つまり、建物状況調査では具体的な耐震診断の実施は求められていません。

ただ近年、地震災害も各地で発生しており、購入予定者は建物の耐震性についてはとても気になるところです。建物の耐震性を調査するには耐震診断が必要で、これは「二次的インスペクション」に該当します。購入予定者の希望により耐震診断は実施され、入居前に耐震補強を含めたリフォームを実施することも増えています。

「耐震」は建築基準法改正による2つの節目が

建築物の耐震について、まずは建築年による違いについて見てみる。建築基準法等の改正により大きく2つの節目があります。1つめは「昭和56(1981)年6月1日」。この日を境にして、いわゆる「旧耐震」と「新耐震」に分けられます。

もうひとつが「平成12(2000)年6月1日」。この日を境に、新耐震であっても「現行基準法」を満足しているかどうかに分けられます。つまり昭和56年6月1日から平成12年5月31日までの建物は「新耐震であっても現行基準法は満足していない」グレーゾーンの建物となります。

改正の内容においては、昭和56年では主に「壁量の増加」が規定された。これは筋交い等の耐力壁の量の不足を解消したものです。
一方、平成12年では主に「壁配置のバランス」「金物の使用」が規定された。こちらは平成7(1995)年に発生した阪神淡路大震災の建物被害状況から、壁の量が足りてもバランスの悪さから建物がねじれて倒壊するケース、また接合部が破壊されるケースが多くみられるため、壁量については以前のままで、バランスと金物による接合部の緊結が定めたものです。

※改正の適用は、改正日以降に「確認済書」が交付されたもの。改正日以降に完成しても、確認済証の日付が改正日前であれば、旧基準(旧耐震)の建物となります。

このように耐震基準は法改正の変遷を知ることが重要で、特に「新耐震」でも現行法には必ずしも合致しない(グレーゾーン)建物があるので要注意です。

耐震診断の必要性と耐震方法

旧耐震やグレーゾーンの建物の耐震を調査するには耐震診断が必要です。耐震診断法には、「一般診断法」と「精密診断法」があり、一般診断法の目的は「耐震補強が必要かどうかを判断するための方法」で非破壊調査を行います。
精密診断法は、「一般診断法により補強が必要と判断された場合に実際の補強計画をたてるための方法」で場合によって破壊調査を伴います。

調査費用については、建物の規模や難易度により異なりますが、一般診断法は5~10万円程度。精密診断法は20~30万円程度です。

補強計画を立案する場合、一般診断で行うことを国が定める耐震診断の基準で許容されているので、高額な調査費用がかかる精密診断よりも、現実には一般診断法が主流となっています。

耐震診断に際して知っておくべきこと

中古住宅の売買で耐震性能が大きく関係するケースとしては、購入予定者が「耐震基準適合証明書」によるローン控除を希望する場合です。木造であれば築20年以下、非木造であれば築25年以下の物件は、ローン控除(住宅借入金等特別控除)の減税対象となります。築年数がそれ以上の場合でも「耐震基準適合証明書」があれば、減税対象になります。

旧耐震の建物で「耐震基準適合証明書」を取得するには、建物を補強して基準を満足させる必要があります。補強工事にはコストがかかり、メリットがどれだけあるのか?判断に迷います。
グレーゾーン(新耐震だけれど現行基準を満足していない)の建物の場合、一般診断法により現行基準をクリアしている可能性もあります。適合していなくても、比較的小規模な補強で基準をクリアできる可能性もあります。

「建物状況調査」実施の際は、耐震診断も同時に

昭和56年6月1日から平成12年5月31日までに「確認済書」が交付された既存住宅を購入予定の方は、「建物状況調査」実施の際、耐震診断も同時に依頼するのがお勧めです。耐震改修工事を実施する場合、売買契約締結後に「耐震基準適合証明書」の発行手続きを行い、工事完了後&入居前に「耐震基準適合証明書」を入手するスケジュールとなります。耐震診断が遅れると、その後の入居スケジュールに影響を及ぼします。

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